Comment faire de la colocation : le secret de la réussite
Si vous êtes un propriétaire bailleur qui souhaite louer à plusieurs personnes en même temps, alors vous devez nécessairement savoir qu’il y a des mesures et de petites astuces à appliquer pour que votre projet soit un véritable succès. Suivez ce guide complet pour découvrir comment faire de la colocation en toute efficacité et optimiser ainsi la rentabilité escomptée.
Se faire aider par un architecte d’intérieur
Tout comme pour la rénovation d’une maison, faire appel à un architecte d’intérieur dans le cadre d’un projet de colocation est une bonne chose qui vous sera bénéfique à plusieurs égards, particulièrement pour l’aménagement des petites surfaces.
Chaque logement ayant des spécificités qui lui sont propres, l’intervention d’un architecte d’intérieur vous permettra de créer un intérieur modulaire, optimisé et sur-mesure, dans chaque pièce du bien, avant sa mise en location. A partir de vos besoins, celui-ci, de par son expérience, vous aidera en effet à imaginer un espace stylé et pratique, qui attirera facilement les colocataires potentiels, tout en vous garantissant d’avoir un bon rendement.
Cependant, vous trouverez une multitude d’architectes d’intérieur sur le marché immobilier, ce qui risque sérieusement de vous compliquer la tâche au moment d’opérer votre choix. Heureusement, voici quelques conseils qui vous permettront de dénicher le meilleur parmi toute cette masse :
Déterminez clairement votre projet à l’avance
Il vous sera plus simple de choisir l’architecte d’intérieur qu’il vous faut, si, à l’avance, vous avez clairement défini votre projet en rapport avec la colocation. Très polyvalent, ce professionnel est capable de travailler sur plusieurs projets dans le cadre d’un investissement immobilier qui impliquent de repenser tout l’espace d’une demeure, sans pourtant toucher directement à sa structure principale : révision des aménagements pour créer plus d’espace, transposition des coins et des mobiliers à l’intérieur de la maison, etc.
In fine, mieux vous définirez clairement votre projet, autant il vous sera plus facile de trouver un architecte d’intérieur qui saura s’approprier votre vision, et susceptible de par la qualité de son travail, de vous aider à limiter au maximum les risques locatifs.
Misez sur l’expérience de l’architecte
Bien évidemment, ce point constitue le principal critère à prendre en compte pour dénicher le bon architecte d’intérieur qui saura doper la valeur locative de votre bien, en le dotant des atouts indispensables pour le rendre plus attrayant.
A cet effet, plusieurs possibilités s’offrent à vous. Vous pouvez, soit vous rendre sur le net pour vous renseigner sur les différents profils à travers les pages d’annonces, ou dédiées, comme Houzz ou Contrast Deco…Tout comme vous pouvez vous appuyer sur le bouche à oreille, en vous renseignant notamment directement auprès de vos proches (ayant déjà eu à faire aux services d’un architecte d’intérieur), ou des clients qui pourront vous faire de bonnes recommandations.
Les tarifs appliqués par l’architecte d’intérieur
Ce critère est tout aussi important. Le métier d’architecte d’intérieur est un métier libéral, et donc, vous devez savoir qu’il n’y a pas de grille de tarifs réglementés et encadrés en la matière…bref, c’est chaque professionnel du domaine qui définit ici, le coût de ses services.
Ainsi, vous devez au moment de choisir, vous assurer que les tarifs pratiqués par l’architecte d’intérieur soient bel et bien en phase avec ce dont vous disposez comme budget. Pour cela, veillez toujours à solliciter à l’avance, un devis de tous les travaux que vous envisagez d’entreprendre pour la transformation et l’optimisation du bien placé en colocation. Généralement, ce service (devis) vous est rendu gratuitement par le professionnel en question.
Bien choisir ses colocataires
Globalement, le choix des différents locataires est quelque chose d’assez primordial en matière d’investissement immobilier locatif, plus encore dans le cadre d’une colocation. Pour tout dire, la réussite de votre projet va dépendre en grande partie de ce choix. Ne perdez pas de vue en effet, que tous les tempéraments ne sont pas compatibles, et donc, qu’il faudra être très attentif sur la sélection des profils afin de maximiser les chances d’une vie harmonieuse et paisible entre vos différents colocataires. Voici quelques conseils pour vous simplifier la vie en ce sens :
Votre annonce doit être claire et bien rédigée
Pour la recherche de vos colocataires, vous aurez à publier vos annonces essentiellement sur les sites en ligne spécialisés. Il y a des plateformes qui vous permettront même de poster vos annonces avec le plus possible de détails sur votre bien, les colocataires en place (si vous en avez déjà quelques-uns), et le profil du ou des colocataires que vous recherchez (salarié, étudiant, coloc avec ou sans animal de compagnie, etc.).
Pour se mettre à l’abri des surprises désagréables, veillez à insérer dans votre annonce, toutes les informations qui vous semblent importantes et utiles. Ceci vous évitera de perdre votre temps avec des profils qui ne cadrent pas avec vos critères, mais permettra également aux candidats éventuels de mieux orienter ou cibler leurs recherches.
L’importance de la première rencontre
La rencontre des colocataires éventuels est très importante une fois la première sélection faite. Ce rendez-vous, il faut le dire, nécessite une bonne préparation comme quand vous partez pour un entretien d’embauche. Cette rencontre s’articule le plus souvent, autour de la visite du logement, mais elle vous permettra aussi de vous faire une première idée sur ces différents candidats. Bien plus, c’est une bonne occasion d’échange et de discussion avec ces derniers sur les aspects les plus marquant de la vie en colocation : centres d’intérêt, style et rythme de vie, etc. Notez-le bien, il est davantage question ici, de choisir un coloc avec qui le courant passe bien, plutôt que de sélectionner un candidat parce qu’’il vous ressemble.
Quelques points essentiels qui vous permettront d’optimiser votre choix
Il est crucial de bien connaître ceux avec qui vont se côtoyer au quotidien, surtout en matière de colocation. En ce sens, voici quelques éléments essentiels qui devront vous guider dans la sélection des colocataires si vous voulez que votre rendement locatif soit garanti :
- le revenu de chaque colocataire, pour mesurer le risque d’avoir à faire aux impayés de loyer ;
- le profil des colocataires : touristes, étudiants, travailleurs ou salariés, mariés, parents, célibataires…
- l’âge de ces derniers : surfez davantage sur un certain équilibre pour éviter une trop grande différence par rapport au rythme de vie des uns et des autres ;
- le rythme de vie des uns et des autres : fêtard, noctambule, horaires décalés, couche-tôt, etc.
Conclusion
Retenez en définitive, que la colocation est une activité assez rentable lorsqu’elle est bien pensée et gérée. Il s’agit réellement d’un bon investissement, d’où l’intérêt de nombreux français ayant de plus en plus recours à cette technique pour gagner des revenus complémentaires à la fin du mois. Vous savez donc maintenant comment faire de la colocation avec efficacité et optimiser vos revenus locatifs.
Comment monter une colocation : la préparation
Grâce à sa rentabilité locative élevée, la colocation apparaît aujourd’hui comme un investissement de qualité. 2019 constitue aussi un moment parfait, car la demande en colocation est beaucoup plus forte que l’offre. Ainsi, cet article posera les bases de ce qu’il vous faut savoir pour monter votre colocation. Comment monter une colocation rapidement ?
Trouver, acheter et préparer un bien immobilier en colocation
« Location, location, location »
Ce sont les étudiants et les jeunes actifs qui sont les plus demandeurs de colocation. En effet, l’allongement des études et une rentrée dans le monde du travail de plus en plus difficile expliquent la volonté de dépenser moins dans un loyer, tout en conservant les avantages d’une habitation complète et spacieuse.
Ainsi, vous chercherez à acheter votre bien à proximité des universités, grandes écoles et axes de transports en commun. Les jeunes actifs apprécieront également la présence de commerces et de services dans le quartier. Pour toutes ces raisons, les grandes métropoles et certaines villes universitaires ont du potentiel pour un investissement rentable.
Quel type de bien ?
Plus la maison ou l’appartement aura de chambres, plus le nombre de loyers collectés sera élevé. Par conséquent, le taux de rentabilité d’une colocation augmente avec la dimension du bien. De plus, sauf exception, le prix du mètre carré baisse proportionnellement à taille de la surface habitable. La taille conseillée pour un bien voué à la colocation est comprise entre 70 et 130 mètres carrés.
Trouver son bien
Dans les villes compétitives comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille, faire appel à un chasseur immobilier peut s’avérer utile. L’achat direct auprès du vendeur vous fera économiser les frais d’agence. Pourtant, les agences présentent l’avantage de proposer des services de gestion locative, une aide utile pour les investisseurs vivant loin de leur bien et qui ne souhaitent pas s’y déplacer trop souvent.
Travaux et aménagements
Collocation meublée ou vide ?
Dans la majorité des cas, la colocation est une location meublée, car elle est plus rentable que la location vide. En effet, le locataire n’ayant pas à acheter de meubles, le bailleur peut demander un loyer plus élevé. Cela évite aussi les risques de conflits lors du départ d’un colocataire sur la question du partage du mobilier. Si vous choisissez de meubler votre logement vous-même, il sera nécessaire de prévoir un budget supplémentaire pour les équipements communs, machine à laver, sofa et bien d’autres encore (la liste du mobilier obligatoire a été défini légalement dans le décret 2015-981 du 31 juillet 2015).
Quel mobilier ?
Souvent, le réflexe initial est d’acheter du mobilier peu cher afin de réduire les frais initiaux, mais cela s’avère contre-productif : une cuisine équipée et moderne, une salle de bain luxueuse peuvent faire monter les prix des loyers considérablement. Les locataires ont déjà le sentiment de faire un compromis en partageant leur espace de vie, ils veulent donc que celui-ci soit agréable.
Dans le même ordre d’idées, il peut être judicieux de s’assurer que chaque locataire ait accès à une salle de bain privée. Les locataires sont demandeurs du maximum d’intimité possible.
Des travaux ?
Souvenez-vous, plus le bien offrira de chambres, plus le nombre de loyers annuels sera élevé. Faire des travaux pour dégager une chambre cachée sur un espace bureau ou sur un large espace commun pourrait générer autour de 500 euros de plus par mois, de quoi voir une belle augmentation de votre cash flow. En effet, le prix moyen d’une chambre en France au premier trimestre de 2018 était de 496 euros par mois.
Quels documents légaux ?
Qui dit location, dit bail. Pour la colocation, vous aurez le choix entre deux types de bail, le bail individuel et le bail locatif.
Le bail individuel
Si vous choisissez cette option, chaque locataire aura son propre bail et celui-ci ne différera pas du bail d’une location traditionnelle.
Le bail collectif
Il est recommandé par la plupart des conseillers en immobilier. Pourquoi ? A cause de la « clause de solidarité et d’indivisibilité ». Cela signifie que si l’un des locataires ne paye pas son loyer, les autres en sont responsables à sa place. La fin du défaut de paiement ! Les occupants doivent s’organiser ensemble pour le dépôt de garantie, pour les charges et pour le loyer. Le bail collectif offre une protection plus efficace pour le bailleur.
Rédiger son bail
Les agences immobilières sont évidemment spécialisées dans l’écriture de baux adaptés à vos besoins. Mais dans un souci d’économie, vous pouvez également utiliser certains sites internet qui proposent des baux de colocation. Vous y trouverez également des modèles des documents utiles pour la gestion locative, comme des avis d’échéance de loyer, des actes de caution solidaire…
Un bailleur averti en vaut deux
S’informer est la clé d’une bonne préparation. L’État français a développé un attirail législatif de textes relatifs à la colocation qu’il vous faudra connaître. La loi fondamentale sur les locations est celle du 6 juillet 1989 : de nombreuses règles applicables aujourd’hui en sont tirées, mais elle a été complétée depuis.
La loi ALUR
Cette loi, promulguée en 2014, cherche à clarifier les rapports entre bailleurs et locataires. Parmi ses grands volets se trouvent la normalisation des règles locatives, l’encadrement des frais d’agence selon un zonage précis ou encore l’obligation de certains diagnostics immobiliers (gaz, plomb, risques naturels…).
La loi Élan
Cette loi, promulguée le 23 novembre 2018 concerne plutôt le secteur de la construction, mais elle touche aussi les particuliers par la création du bail mobilité, qui peut s’appliquer à la colocation dans la cadre d’un logement meublé loué pour une courte durée non renouvelable.
L’appareil législatif se modernise en permanence en fonction de l’évolution des pratiques, à vous d’y rester connecté afin d’avoir des activités en règle et de profiter de votre placement financier en toute légalité.
En conclusion, monter sa colocation est à la portée de tous, à condition de bien la préparer. Le choix d’un bien entre 70 et 130 mètres carrés, dans une localisation recherchée par les étudiants et les jeunes actifs et l’aménagement d’un espace confortable pour les locataires assureront une valeur sûre et un retour sur investissement certain.
Louer son appartement en colocation ET en toute légalité
On parle de colocation chaque fois que le propriétaire d’un logement le loue à plusieurs personnes (à l’exception des couples) en même temps. Signature du bail, caution solidaire, régime juridique, découvrez dans cet article, tout ce qu’il faut savoir pour louer son appartement en colocation ET en toute légalité.
Définition de la colocation
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Alur sur l’accès au logement et pour un urbanisme rénové, le 27 mars 2014, il faut dire que la colocation souffrait cruellement d’une absence de définition claire et officielle sur le plan juridique. Mais tout a changé depuis ! En effet, selon la loi de 2014, la colocation est « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».
Sur le plan pratique, il en résulte que la colocation n’existe qu’à partir du moment où, le bien est loué à plus d’un locataire, et ce, indépendamment de la nature des liens qu’il y aurait ou pas entre ceux-ci. Ainsi définie et considérée, la colocation se rapporte aussi bien aux logements loués meublés, qu’à ceux loués vides.
Lorsqu’elle concerne un logement meublé, le contrat de colocation sera ainsi élaboré suivant les prescriptions des dispositions citées aux articles 25 (3) à 25 (11) de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, la conclusion du bail se fera pour une durée d’un an, ou alors de 9 mois si les occupants sont des étudiants.
Par contre, si la colocation porte sur un logement vide, la conclusion du bail se fera conformément aux règles édictées aux articles 1 à 25 (2) de la loi du 6 juillet 1989, et pour une durée de 3 ans.
Signature du contrat de colocation
Comme vous l’aurez donc constaté, les règles applicables en matière de colocation dépendent en réalité de la signature du contrat de bail. Aussi, il est important de noter que la colocation peut se faire sur la base d’un contrat unique ou sur la base de plusieurs contrats spécifiques :
Colocation sur la base d’un contrat de bail unique
Retenez pour l’essentiel, que celui qui ne signe pas le bail dans le cadre d’un contrat de colocation unique entre le bailleur et tous les colocataires, ne peut se prévaloir de la qualité de colocataire, et ce, même s’il est prouvé qu’il s’acquitte régulièrement d’une partie du loyer. Celui-ci n’est alors considéré que comme un simple occupant sans droit légitime sur le bien loué.
Par contre, tous les colocataires ayant pris part au contrat hériteront des mêmes droits et devoirs. Autant, ils pourront tous profiter du logement en toute liberté, autant ils seront tenus par l’obligation de régler leur quote part de loyer dans les délais… et devraient être solidairement redevable du règlement du bail au bailleur. Ainsi, si l’un d’entre eux s’avère défaillant, les autres endosseront la responsabilité (obligatoire) de payer la part de loyer de celui-ci.
Colocation sur la base de plusieurs contrats spécifiques
Celle-ci suppose d’emblée, la signature d’un contrat de bail bien précis entre le bailleur et chaque colocataire. Sur chaque contrat, doivent figurer les indications relatives à la partie du logement sur laquelle chaque coloc exerce un droit exclusif de jouissance, le montant de loyer redevable par chacun des occupants, ainsi que les pièces mises à la disposition de l’ensemble des occupants pour une utilisation commune (chaque occupant devant dans ce cas, disposer d’un espace dont la superficie dépasse 14m2).
De même, dans ce cas, la clause de solidarité quant au règlement en globalité du loyer n’existe pas, et chaque colocataire n’endossera que les charges et les obligations prévues dans les clauses de son propre contrat.
Précision : en tant que propriétaire bailleur, il vous est également possible dans le cadre de la signature de plusieurs contrats de bail spécifiques, de moduler la durée du contrat selon le statut de chaque colocataire. Par exemple, vous pourrez très bien louer votre bien pour une durée de 9 mois à un colocataire étudiant, etc.
Le dépôt de garantie dans une colocation
Tout comme dans le cadre de la location simple, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans une colocation. Hors mis pour les cas particulier, comme celui du logement meublé, le montant de la garantie ne peut en principe être supérieur à un mois de loyer hors charges. Si le colocataire, dans le cadre de plusieurs contrats distincts peut exiger la restitution de sa garantie lorsqu’il décide de partir, il ne peut le faire dans le cadre d’un contrat unique de colocation. Le délai de restitution est de 2 mois à compter de la date de remise des clefs, ou d’un mois lorsque le colocataire laisse les lieux en l’état où il les avait trouvés.
Les principales lois à connaître en ce qui concerne la colocation en France
En dehors de la loi du 6 juillet 1989, la loi Alur, la loi Macron et la loi Elan constituent le socle juridique principal de la colocation en France.
La loi Alur
Comme précisé plus haut, c’est cette loi qui apporte une définition juridique à la colocation. Mais pour l’essentiel, retenez que celle-ci considère qu’il y a colocation à partir de 2 locataires, indépendamment de leur situation : amis, mariés ou pacsé. Aussi, en vertu de cette loi, la clause de solidarité ne s’applique pas au coloc qui quitte le logement à partir du moment où le nom de son remplaçant est expressément porté sur le contrat de bail, ou alors lorsque 6 mois se sont écoulés depuis son départ. Cette loi fixe enfin désormais un plafond pour les frais d’agence en la matière.
La loi Macron
Promulguée le 10 juillet 2015, celle-ci modifie et donne plus de précision à certaines dispositions de la loi Alur. Par exemple, elle précise que la situation d’un logement occupé uniquement par des couples mariés ou pacsés ne constitue plus une colocation, et comme telle ne peut plus se voir appliquer les règles de celle-ci (la colocation).
La loi Elan
Publié au journal officiel le 24 novembre 2018, la loi Elan sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, pour sa part, étend les possibilités de colocation dans le parc social à tout le monde. Par exemple, un individu de plus de 60 ans peut désormais louer ou sous-louer une partie de sa résidence principale à des jeunes ayant moins de 30 ans, et tous pourront à cet effet, bénéficier des ALS (allocation logement). Ce type de contrat sera établi conformément aux articles L. 631‑17‑1 du code de l’action sociale et des familles et l’article 8 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 ayant pour but d’améliorer les rapports locatifs.
Conclusion
Voilà ainsi passés en revue, tous les outils nécessaires pour louer son appartement en colocation et en toute légalité en France. De plus en plus à la mode, cette forme de bail a un potentiel inestimable que vous gagnerez à explorer…bonne chance pour votre investissement !
Louer en colocation en 2019 : l’investissement qui explose
La colocation consiste à louer un logement à plusieurs locataires en même temps. Il s’agit généralement des étudiants ou des jeunes travailleurs. Mais avec la demande qui explose, il y a aussi de plus en plus de personnes divorcées ou âgées qui optent pour cette solution très rentable. Voici ce qu’il faut savoir pour louer en colocation en 2019.
Les changements liés à la colocation qui arriveront ou s’appliqueront cette année
En ce qui concerne le fond, il faut dire qu’à la base, il n’y a véritablement aucune différence entre le contrat de colocation et le contrat de location simple. Ainsi, chacun des individus dont le nom figurera sur le contrat ou l’acte de location sera considéré comme colocataire. Et l’admission de tout nouveau colocataire se fera sous la forme d’un avenant au dit contrat.
L’un des moments fort au cours de l’élaboration du bail de colocation est souvent celui de l’établissement de l’acte de caution, principal élément auquel la loi Alur et la loi Elan apporteront des changements pour cette année 2019. En tant que propriétaire immobilier, vous devez savoir en effet, que la rédaction de cet acte sera désormais beaucoup plus simple grâce aux modifications induites par ces deux lois. De même, ceux qui se portent caution bénéficieront dorénavant d’une plus grande protection.
C’est quoi la caution ?
La caution ou garant, c’est tout simplement celui qui prend l’engagement auprès du bailleur qu’il règlera les loyers impayés du locataire ? Si jamais ce dernier se trouve défaillant ou en difficulté de payer. Cet engagement est marqué par la signature d’un acte de caution lors de la signature du bail entre le propriétaire du bien loué et le locataire.
Sur la forme, l’on note une profonde refonte de l’acte de caution par les lois Alur et Elan. S’il en était ainsi jusque-là, avec le début d’application effective de la loi Elan depuis le 25 novembre 2018, le garant n’a plus besoin désormais d’écrire les différentes mentions à la main (comme ce fut par exemple le cas de la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), il suffira simplement qu’elles figurent sur le document.
Quant à la loi Alur entrée en vigueur depuis 2014, elle limite la responsabilité du garant en cas de colocation. Et pour se rassurer sur la solvabilité de ce dernier, vous avez désormais à votre disposition une liste légale de documents (pièces d’identité, activité professionnelle, justificatif de revenus…) que vous pouvez lui demander à cet effet.
Pour qu’il soit conforme aux exigences légales, l’acte de caution – qui est différent du bail -, doit mettre en exergue ces différentes mentions :
- le nom de celui qui bénéficie de la caution
- l’adresse du bien mis en location
- le nom du propriétaire bailleur
- le montant et les conditions de révision du loyer
- la durée de la caution et/ ou la limite des sommes pour lesquelles le garant s’engage)
- la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
La loi Alur a par ailleurs introduite une nouvelle mention qui est obligatoire en matière de colocation, et qui se rapporte notamment à la situation où il y a plusieurs locataires qui signent un seul et même bail pour ensuite partager le même bien. Deux hypothèses ont été consacrées par la loi en ce sens :
- soit le garant s’engage uniquement pour un seul coloc, en indiquant le nom de ce dernier comme étant celui dont l’échéance du bail mettra un terme à son engagement,
- soit alors, il porte son engagement pour plusieurs colocataires, et dans ce cas, désigne explicitement celui dont l’échéance du bail mettra un terme à cet engagement, 6 mois après le départ du locataire ainsi désigné.
Colocation : un investissement en pleine expansion et au potentiel énorme
En matière d’investissement immobilier, la colocation est probablement aujourd’hui, le meilleur moyen qui s’offre aux promoteurs immobiliers de louer un logement rapidement, tout en leur garantissant une rentabilité importante régulière.
Profitez d’une rentabilité énorme pouvant aller de 6 à 12%
Louer en colocation est un investissement très rentable pour les promoteurs de l’immobilier locatif. En fonction de la ville et de l’emplacement du bien mis en location, il vous sera possible d’obtenir une rentabilité brute pouvant grimper entre 6 et 12%. La différence est toute de suite établie avec la location simple dont la rentabilité tourne généralement, et dans le meilleur des cas, entre 2 et 3%. Il n’y a pas photo !
Par exemple, dans une ville étudiante comme Nancy, qui chaque année, doit accueillir un peu plus de 45 000 étudiants, vous aurez une rentabilité susceptible de passer du simple au double, selon le type de location et l’adresse du bien. Une colocation « étudiante » à proximité de la faculté des lettres, vous permettra notamment de dégager un meilleur rendement sur votre investissement. Faites un tour dans cette zone, et vous constaterez de vous-même, que le montant du loyer peut grimper jusqu’à 400 euros par chambre d’étudiant dans un même appartement.
En 2018, le prix moyen d’une colocation par mois à Nancy était ainsi de 394 euros, autrement dit, une augmentation de 4% sur les 379 euros de 2017.
Au-delà de cet aspect sur la rentabilité, vous avez de nombreux autres avantages lorsque par exemple, vous louer votre appartement en colocation :
- vous profitez de la forte demande en logement qui évolue sans cesse en France. il y aura toujours un colocataire pour occuper votre bien après le départ d’un autre
- vous dépenserez moins en achetant une plus grande propriété pour la colocation. En effet, plus la superficie d’un bien est importante, plus son prix au m2 de l’achat aura tendance à baisser
- ici le risque des loyers impayés n’existe presque pas. Il vous suffira d’utiliser une clause de solidarité – entre les colocs – pour garantir le paiement de vos loyers
- les avantages fiscaux ne sont pas en reste : abattement forfaitaire de 50% en louant avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) lorsque vos revenus ne dépassent 170 000 euros. Vos loyers seront notamment logés dans catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), etc.
Conclusion
Entre la demande qui explose, les différentes lois immobilières qui apportent toujours plus de flexibilité pour faciliter l’accès au logement décent des français, et la rentabilité susceptible d’être dégagée, il ne fait aucun que louer en colocation en 2019 sera l’une des plus belles affaires à réaliser…
Louer un appartement en colocation : 5 erreurs à éviter
De plus en plus prisée par les français, la colocation est un investissement qui a un potentiel économique non négligeable, à condition toutefois de bien l’organiser. Voici 5 erreurs à ne surtout pas commettre si vous souhaitez louer un appartement en colocation.
Appliquer un loyer trop élevé
Appliquer un loyer assez élevé peut avoir des effets négatifs, particulièrement lorsque ce montant est bien au-dessus du prix moyen du marché en matière de colocation dans votre secteur. L’une des conséquences immédiates pourrait être notamment un turnover plus important des colocataires, avec une accentuation probable du risque de vacance locative. Bien évidemment, cela peut vous coûter très cher et avoir une incidence assez sévère sur le niveau de rentabilité de votre logement.
La meilleure chose que vous puissiez donc faire lorsque vous décidez de louer un appartement en colocation, c’est d’obtenir préalablement des renseignements sur le niveau de loyer appliqué dans votre voisinage, sur les appartements offrant le même standing que le vôtre… vous pouvez par la suite appliquer le même loyer, voir un tout petit peu en deçà pour vous garantir d’avoir toujours un taux d’occupation des chambres de 100%, avec des colocs qui ne vous quitteront pas d’aussitôt. Pour résumer, première chose à éviter, fixer un montant du loyer qui fera fuir tout le monde.
Etre trop généreux et passif avec les mauvais payeurs
En colocation comme en matière de bail immobilier en général, les impayés constituent véritablement la hantise des propriétaire bailleur. Et même s’il ne faut pas non plus les surestimer, il va de soi que les nombreux témoignages que l’on peut lire ici et là sur les plateformes dédiées attestent clairement du développement de ce problème. L’idéal serait donc que vous vous montriez ferme envers un colocataire indélicat dès le premier retard observé dans le paiement du loyer. Au lieu de laisser passer du temps, vous devez agir le plus rapidement possible.
D’après des chiffres donnés par le ministère du logement, en France, les impayés représentent un peu moins de 2,5 % de la totalité des loyers encaissés par les propriétaires qui louent leurs biens. Cependant, l’expulsion des locataires en général, qui ne paient pas leurs loyers, reste un véritable combat dans le contexte actuel, vu que ces derniers bénéficient de nombreuses voies et moyens leur permettant de régulariser leurs situations, d’obtenir un aménagement de leurs dettes ou encore, en ce qui concerne l’exécution des décisions prononcées au civil par le juge sur les conflits qui peuvent en découler.
Vous vous demandez sans doute, comment parvenir à éviter ce genre de situation ? En réalité, il n’existe pas de solution miracle. Toutefois, vous pouvez exiger une caution ou une garantie de solidarité entre vos colocataires, au moment de signer le contrat de bail. Pour la caution, vous trouverez en effet rarement des parents qui abandonneront leurs progénitures dans ces situations, ce qui en fait une bonne protection contre le risque des impayés. Idem pour la clause de solidarité qui permettra aux autres occupants de payer le loyer à la place d’un des leurs en cas de défaillance de celui-ci.
Choisir son ou ses colocataires parmi ses proches
C’est malheureusement l’une des erreurs que commettent le plus souvent les propriétaires qui louent en colocation, c’est-à-dire choisir leurs occupants parmi les membres de la famille ou dans la liste de leurs amis. Sauf que dans la plupart des cas, cela se révèle presque toujours être un échec cuisant. Ceci, pour la simple et unique raison que ces personnes ne vous verront pas comme le propriétaire du bien, mais comme un ami ou membre de la famille, et se permettront des choses qu’un simple locataire ne se permettrait pas.
Autre point sur lequel il faut faire également très attention, ce sont les entretiens lors des rendez-vous. En effet, ceux-ci ne doivent pas être confondus avec les entretiens d’embauche, car votre coloc n’est en rien votre futur salarié. Ainsi, ces entretiens doivent être menés non seulement dans l’atmosphère la plus détendue qu’il soit, mais en plus, ils doivent mettre en avant la discussion et l’échange étant donné que la question du choix ici doit être réciproque.
Ne pas mettre les choses au clair dès le début !
Lorsque vous louer un logement en colocation, veillez à ce que les choses soient le plus claire dès le début. Il est principalement question ici du règlement intérieur qui doit encadrer le quotidien des différents colocataires. Par exemple, la question de la vie en communauté peut rapidement devenir un poids et une source de discorde en colocation.
Afin d’éviter que cela n’arrive, vous devez élaborer un règlement intérieur, une charte de bonne conduite ou simplement un planning général ou une liste détaillé des responsabilités que vous présenterez à chaque colocataire éventuel. Ces instruments de vie commune – en dehors des droits et devoirs des colocataires – devraient notamment fournir des solutions sur les questions récurrentes.
Négliger l’entretien de votre logement
Bien évidemment, aucune personne ne voudra habiter, y compris dans le cadre d’une colocation, dans un logement dont l’entretien laisse à désirer. Non seulement vous aurez du mal à trouver des colocataires dans ce cas, mais soyez sûr que ceux qui sont déjà sur place ne voudront pas rester très longtemps.
En ce sens, vous devez vous comporter en bailleur responsable et attentionné, et ce, en vous assurant que vos colocs mènent leur quotidien dans un environnement sain et agréable. S’il y a des réparations ou de petits travaux qui s’imposent, n’hésitez pas à les faire, car autant votre bien aura fière allure, autant il attirera de potentiels occupants prêts à accepter le prix proposé pour le loyer. Chacun mérite en effet de vivre dans un logement décent.
Conclusion
Louer un appartement en colocation est un excellent investissement qui rapporte. Vous pouvez même en faire une activité régulière génératrice de revenus, si vous arrivez à trouver les biens les plus intéressants.