Louer son appartement en colocation ET en toute légalité

On parle de colocation chaque fois que le propriétaire d’un logement le loue à plusieurs personnes (à l’exception des couples) en même temps. Signature du bail, caution solidaire, régime juridique, découvrez dans cet article, tout ce qu’il faut savoir pour louer son appartement en colocation ET en toute légalité.

Définition de la colocation

Louer son appartement en colocation  - définition

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Alur sur l’accès au logement et pour un urbanisme rénové, le 27 mars 2014, il faut dire que la colocation souffrait cruellement d’une absence de définition claire et officielle sur le plan juridique. Mais tout a changé depuis ! En effet, selon la loi de 2014, la colocation est « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Sur le plan pratique, il en résulte que la colocation n’existe qu’à partir du moment où, le bien est loué à plus d’un locataire, et ce, indépendamment de la nature des liens qu’il y aurait ou pas entre ceux-ci. Ainsi définie et considérée, la colocation se rapporte aussi bien aux logements loués meublés, qu’à ceux loués vides.

Lorsqu’elle concerne un logement meublé, le contrat de colocation sera ainsi élaboré suivant les prescriptions des dispositions citées aux articles 25 (3) à 25 (11) de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, la conclusion du bail se fera pour une durée d’un an, ou alors de 9 mois si les occupants sont des étudiants.

Par contre, si la colocation porte sur un logement vide, la conclusion du bail se fera conformément aux règles édictées aux articles 1 à 25 (2) de la loi du 6 juillet 1989, et pour une durée de 3 ans.

Signature du contrat de colocation

Comme vous l’aurez donc constaté, les règles applicables en matière de colocation dépendent en réalité de la signature du contrat de bail. Aussi, il est important de noter que la colocation peut se faire sur la base d’un contrat unique ou sur la base de plusieurs contrats spécifiques :

Colocation sur la base d’un contrat de bail unique

Retenez pour l’essentiel, que celui qui ne signe pas le bail dans le cadre d’un contrat de colocation unique entre le bailleur et tous les colocataires, ne peut se prévaloir de la qualité de colocataire, et ce, même s’il est prouvé qu’il s’acquitte régulièrement d’une partie du loyer. Celui-ci n’est alors considéré que comme un simple occupant sans droit légitime sur le bien loué.

Par contre, tous les colocataires ayant pris part au contrat hériteront des mêmes droits et devoirs. Autant, ils pourront tous profiter du logement en toute liberté, autant ils seront tenus par l’obligation de régler leur quote part de loyer dans les délais… et devraient être solidairement redevable du règlement du bail au bailleur. Ainsi, si l’un d’entre eux s’avère défaillant, les autres endosseront la responsabilité (obligatoire) de payer la part de loyer de celui-ci.

Colocation sur la base de plusieurs contrats spécifiques

Celle-ci suppose d’emblée, la signature d’un contrat de bail bien précis entre le bailleur et chaque colocataire. Sur chaque contrat, doivent figurer les indications relatives à la partie du logement sur laquelle chaque coloc exerce un droit exclusif de jouissance, le montant de loyer redevable par chacun des occupants, ainsi que les pièces mises à la disposition de l’ensemble des occupants pour une utilisation commune (chaque occupant devant dans ce cas, disposer d’un espace dont la superficie dépasse 14m2).

De même, dans ce cas, la clause de solidarité quant au règlement en globalité du loyer n’existe pas, et chaque colocataire n’endossera que les charges et les obligations prévues dans les clauses de son propre contrat.

Précision : en tant que propriétaire bailleur, il vous est également possible dans le cadre de la signature de plusieurs contrats de bail spécifiques, de moduler la durée du contrat selon le statut de chaque colocataire. Par exemple, vous pourrez très bien louer votre bien pour une durée de 9 mois à un colocataire étudiant, etc.

Le dépôt de garantie dans une colocation

Tout comme dans le cadre de la location simple, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans une colocation. Hors mis pour les cas particulier, comme celui du logement meublé, le montant de la garantie ne peut en principe être supérieur à un mois de loyer hors charges. Si le colocataire, dans le cadre de plusieurs contrats distincts peut exiger la restitution de sa garantie lorsqu’il décide de partir, il ne peut le faire dans le cadre d’un contrat unique de colocation. Le délai de restitution est de 2 mois à compter de la date de remise des clefs, ou d’un mois lorsque le colocataire laisse les lieux en l’état où il les avait trouvés.

Les principales lois à connaître en ce qui concerne la colocation en France

Louer son appartement en colocation

En dehors de la loi du 6 juillet 1989, la loi Alur, la loi Macron et la loi Elan constituent le socle juridique principal de la colocation en France.

La loi Alur

Comme précisé plus haut, c’est cette loi qui apporte une définition juridique à la colocation. Mais pour l’essentiel, retenez que celle-ci considère qu’il y a colocation à partir de 2 locataires, indépendamment de leur situation : amis, mariés ou pacsé. Aussi, en vertu de cette loi, la clause de solidarité ne s’applique pas au coloc qui quitte le logement à partir du moment où le nom de son remplaçant est expressément porté sur le contrat de bail, ou alors lorsque 6 mois se sont écoulés depuis son départ. Cette loi fixe enfin désormais un plafond pour les frais d’agence en la matière.

La loi Macron

Promulguée le 10 juillet 2015, celle-ci modifie et donne plus de précision à certaines dispositions de la loi Alur. Par exemple, elle précise que la situation d’un logement occupé uniquement par des couples mariés ou pacsés ne constitue plus une colocation, et comme telle ne peut plus se voir appliquer les règles de celle-ci (la colocation).

La loi Elan

Publié au journal officiel le 24 novembre 2018, la loi Elan sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, pour sa part, étend les possibilités de colocation dans le parc social à tout le monde. Par exemple, un individu de plus de 60 ans peut désormais louer ou sous-louer une partie de sa résidence principale à des jeunes ayant moins de 30 ans, et tous pourront à cet effet, bénéficier des ALS (allocation logement). Ce type de contrat sera établi conformément aux articles L. 631‑17‑1 du code de l’action sociale et des familles et l’article 8 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 ayant pour but d’améliorer les rapports locatifs.

Conclusion

Voilà ainsi passés en revue, tous les outils nécessaires pour louer son appartement en colocation et en toute légalité en France. De plus en plus à la mode, cette forme de bail a un potentiel inestimable que vous gagnerez à explorer…bonne chance pour votre investissement !

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