Louer en colocation en 2019 : l’investissement qui explose

La colocation consiste à louer un logement à plusieurs locataires en même temps. Il s’agit généralement des étudiants ou des jeunes travailleurs. Mais avec la demande qui explose, il y a aussi de plus en plus de personnes divorcées ou âgées qui optent pour cette solution très rentable. Voici ce qu’il faut savoir pour louer en colocation en 2019.

Les changements liés à la colocation qui arriveront ou s’appliqueront cette année

Louer en colocation

En ce qui concerne le fond, il faut dire qu’à la base, il n’y a véritablement aucune différence entre le contrat de colocation et le contrat de location simple. Ainsi, chacun des individus dont le nom figurera sur le contrat ou l’acte de location sera considéré comme colocataire. Et l’admission de tout nouveau colocataire se fera sous la forme d’un avenant au dit contrat.

L’un des moments fort au cours de l’élaboration du bail de colocation est souvent celui de l’établissement de l’acte de caution, principal élément auquel la loi Alur et la loi Elan apporteront des changements pour cette année 2019. En tant que propriétaire immobilier, vous devez savoir en effet, que la rédaction de cet acte sera désormais beaucoup plus simple grâce aux modifications induites par ces deux lois. De même, ceux qui se portent caution bénéficieront dorénavant d’une plus grande protection.

C’est quoi la caution ?

La caution ou garant, c’est tout simplement celui qui prend l’engagement auprès du bailleur qu’il règlera les loyers impayés du locataire ? Si jamais ce dernier se trouve défaillant ou en difficulté de payer. Cet engagement est marqué par la signature d’un acte de caution lors de la signature du bail entre le propriétaire du bien loué et le locataire.

Sur la forme, l’on note une profonde refonte de l’acte de caution par les lois Alur et Elan. S’il en était ainsi jusque-là, avec le début d’application effective de la loi Elan depuis le 25 novembre 2018, le garant n’a plus besoin désormais d’écrire les différentes mentions à la main (comme ce fut par exemple le cas de la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), il suffira simplement qu’elles figurent sur le document.

Quant à la loi Alur entrée en vigueur depuis 2014, elle limite la responsabilité du garant en cas de colocation. Et pour se rassurer sur la solvabilité de ce dernier, vous avez désormais à votre disposition une liste légale de documents (pièces d’identité, activité professionnelle, justificatif de revenus…) que vous pouvez lui demander à cet effet.

Pour qu’il soit conforme aux exigences légales, l’acte de caution – qui est différent du bail -, doit mettre en exergue ces différentes mentions :

  • le nom de celui qui bénéficie de la caution
  • l’adresse du bien mis en location
  • le nom du propriétaire bailleur
  • le montant et les conditions de révision du loyer
  • la durée de la caution et/ ou la limite des sommes pour lesquelles le garant s’engage)
  • la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989

La loi Alur a par ailleurs introduite une nouvelle mention qui est obligatoire en matière de colocation, et qui se rapporte notamment à la situation où il y a plusieurs locataires qui signent un seul et même bail pour ensuite partager le même bien. Deux hypothèses ont été consacrées par la loi en ce sens :

  • soit le garant s’engage uniquement pour un seul coloc, en indiquant le nom de ce dernier comme étant celui dont l’échéance du bail mettra un terme à son engagement,
  • soit alors, il porte son engagement pour plusieurs colocataires, et dans ce cas, désigne explicitement celui dont l’échéance du bail mettra un terme à cet engagement, 6 mois après le départ du locataire ainsi désigné.

Colocation : un investissement en pleine expansion et au potentiel énorme

Louer en colocation - expansion

En matière d’investissement immobilier, la colocation est probablement aujourd’hui, le meilleur moyen qui s’offre aux promoteurs immobiliers de louer un logement rapidement, tout en leur garantissant une rentabilité importante régulière.

Profitez d’une rentabilité énorme pouvant aller de 6 à 12%

Louer en colocation est un investissement très rentable pour les promoteurs de l’immobilier locatif. En fonction de la ville et de l’emplacement du bien mis en location, il vous sera possible d’obtenir une rentabilité brute pouvant grimper entre 6 et 12%. La différence est toute de suite établie avec la location simple dont la rentabilité tourne généralement, et dans le meilleur des cas, entre 2 et 3%. Il n’y a pas photo !

Par exemple, dans une ville étudiante comme Nancy, qui chaque année, doit accueillir un peu plus de 45 000 étudiants, vous aurez une rentabilité susceptible de passer du simple au double, selon le type de location et l’adresse du bien. Une colocation « étudiante » à proximité de la faculté des lettres, vous permettra notamment de dégager un meilleur rendement sur votre investissement. Faites un tour dans cette zone, et vous constaterez de vous-même, que le montant du loyer peut grimper jusqu’à 400 euros par chambre d’étudiant dans un même appartement.

En 2018, le prix moyen d’une colocation par mois à Nancy était ainsi de 394 euros, autrement dit, une augmentation de 4% sur les 379 euros de 2017.

Au-delà de cet aspect sur la rentabilité, vous avez de nombreux autres avantages lorsque par exemple, vous louer votre appartement en colocation :

  • vous profitez de la forte demande en logement qui évolue sans cesse en France. il y aura toujours un colocataire pour occuper votre bien après le départ d’un autre
  • vous dépenserez moins en achetant une plus grande propriété pour la colocation. En effet, plus la superficie d’un bien est importante, plus son prix au m2 de l’achat aura tendance à baisser
  • ici le risque des loyers impayés n’existe presque pas. Il vous suffira d’utiliser une clause de solidarité – entre les colocs – pour garantir le paiement de vos loyers
  • les avantages fiscaux ne sont pas en reste : abattement forfaitaire de 50% en louant avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) lorsque vos revenus ne dépassent 170 000 euros. Vos loyers seront notamment logés dans catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), etc.

Conclusion

Entre la demande qui explose, les différentes lois immobilières qui apportent toujours plus de flexibilité pour faciliter l’accès au logement décent des français, et la rentabilité susceptible d’être dégagée, il ne fait aucun que louer en colocation en 2019 sera l’une des plus belles affaires à réaliser…

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