Investir dans la colocation 

Guide complet sur cet investissement locatif

Miser sur l’investissement en colocation est une bonne stratégie pour générer des revenus passifs. Comparée à d’autres placements immobiliers, cette forme d’investissement locatif offre une meilleure rentabilité. Découvrez quelques conseils pour vous aider à investir en colocation et à booster la rentabilité immobilière de votre investissement.   

Comment investir en colocation ?

Vous pouvez investir en colocation soit directement en achetant des actifs immobiliers, ou indirectement en acquérant des parts ou actions de sociétés immobilières.

Investir directement en colocation

Lorsque vous faites de la colocation, vous allez louer un espace de vie à plusieurs locataires. Cela implique donc que chaque locataire dispose d’une chambre privée et d’un espace commun comme la cuisine ou le salon par exemple. Pour investir directement en colocation, vous devez disposer d’une maison ou d’un appartement. Ensuite, vous devez aménager ce logement de manière à garantir les conditions de colocation imposées par la loi.

Quels locataires cibler ?

La colocation est un mode d’habitat alternatif qui connait un grand succès auprès d’une population éprouvant des difficultés à se loger. C’est une solution qui permet à une personne de bénéficier d’un logement convenable à un moindre prix, car le loyer est divisé par le nombre d’occupants.

D’ailleurs, en raison du contexte économique instable, une grande partie de la population n’a pas la possibilité d’accéder à un logement individuel décent. Malgré le lancement de nombreux programmes de logements sociaux, la demande est toujours supérieure à l’offre dans le secteur public.

Parallèlement, les prix des loyers ne cessent d’augmenter dans le secteur privé, notamment dans les grandes agglomérations et les zones présentant une forte demande locative. Par conséquent, seules des personnes disposant d’un revenu conséquent peuvent accéder au marché locatif privé.

La colocation est également une solution pour de nombreuses personnes éprouvant un sentiment de solitude. C’est le cas notamment des jeunes salariés, stagiaires, ou apprentis, qui viennent de démarrer une activité professionnelle. Ayant toujours vécu en communauté dans le passé, ces jeunes éprouvent un sentiment d’isolement et cherchent à partager le logement avec d’autres personnes pour se sentir en sécurité. On peut aussi ajouter à cette catégorie les seniors, les retraités, et les personnes divorcées ou séparées.

D’autres facteurs peuvent aussi pousser des personnes à opter pour la colocation comme mode d’habitat :

  • l’instabilité financière,
  • le changement des conditions socio-économiques,
  • l’instabilité du marché de l’emploi,
  • la saturation du marché de logement dans certaines régions.

L’évolution du système éducatif a aussi une influence sur le mode de vie des étudiants. Si dans le passé, un jeune étudiant pouvait résider chez ses parents durant ses études, cela devient de plus en plus difficile de nos jours. D’un côté, les études sont plus longues et à un moment ou un autre, le jeune étudiant décidera de devenir indépendant. D’un autre côté, les branches d’études et les spécialisations sont de plus en plus nombreuses et diversifiées.

De ce fait, de nombreux étudiants sont obligés de partir étudier dans des écoles ou des universités se trouvant dans d’autres villes. Avec la hausse des loyers des studios et la difficulté de trouver une chambre dans une cité universitaire, la plupart des étudiants se tournent vers la colocation.

Il est donc clair que le marché de la colocation vous permet de cibler plusieurs catégories de locataires :

  • les étudiants,
  • les jeunes travailleurs,
  • les adultes éprouvant des difficultés socio-économiques,
  • les seniors éprouvant un sentiment d’isolement.

Comment trouver des colocataires ?

Comme pour la location conventionnelle, vous pouvez chercher directement des colocataires ou confier cette tâche à un agent immobilier. D’ailleurs, avec l’essor de la colocation dans les grandes agglomérations, certaines agences immobilières se sont spécialisées dans ce type de location.

Si vous comptez faire vous-même la prospection, alors sachez qu’il existe plusieurs canaux pour trouver des colocataires potentiels. Le bouche à oreille reste un moyen simple, efficace, et économique pour lancer votre recherche. Les petites affiches sur les panneaux publicitaires, les annonces dans les journaux locaux, ou encore le recours à un courtier sont aussi des méthodes pratiques pour trouver des personnes intéressées par votre offre.

Avec l’essor du web, vous devez également envisager de faire des annonces sur les réseaux sociaux et les forums spécialisés. Cette méthode est très pratique lorsqu’il s’agit de cibler des étudiants ou des jeunes travailleurs. Que ce soit sur les pages Facebook dédiées à la colocation ou sur les forums des étudiants, vous allez certainement trouver des colocataires potentiels.

Attention aux formules juridiques de la colocation !

De façon générale, il existe deux formules juridiques pour encadrer la relation entre un bailleur et des colocataires : la colocation avec un bail commun et la colocation avec un bail individuel. Dans tous les cas, le contrat de bail d’une colocation est soumis au régime juridique dont relève l’habitation (location nue, location meublée, logement HLM…Etc.).

La colocation avec un bail commun

Dans une colocation avec bail commun le bailleur et les colocataires doivent signer un contrat de bail commun établi selon un contrat type adapté à la colocation. Cela implique d’inclure certaines mentions obligatoires, notamment les noms et prénoms des signataires, l’échéance du bail, la date de prise d’effet du contrat, le montant du loyer, la superficie et la description du logement…Etc.

Chaque signataire reçoit une copie du contrat de bail et doit être présent lors de l’établissement des états des lieux. Tous les colocataires sont sur un pied d’égalité. Ainsi, chacun d’eux dispose des mêmes droits d’occupation et de jouissance du logement et doit respecter les obligations mentionnées dans le contrat de bail.

Cette formule offre de nombreux avantages aussi bien pour le bailleur que pour les locataires. D’abord, elle permet au bailleur d’avoir un seul contrat dont la durée et les conditions sont uniques pour tous les colocataires. Si un colocataire quitte le logement avant l’échéance du contrat de bail, il ne peut pas demander la restitution de sa quote-part du dépôt de garantie.

La colocation avec un bail commun permet aussi aux locataires de se protéger contre le fait que le bailleur leur impose un nouveau colocataire qu’ils ne connaissent pas. De plus, l’établissement des règles régissant le contrat de bail et la vie quotidienne est plus facile lorsque des colocataires entrent en même temps dans une colocation. Il en va de même des habitudes des locataires qui s’harmonisent plus facilement.

Si vous optez pour cette formule, vous pouvez prévoir dans le contrat de bail une clause de solidarité entre les colocataires. Cette option vous offre de nombreux avantages. D’abord, lorsqu’un colocataire ne paie pas sa part de loyer, tous les autres colocataires sont solidairement et indivisiblement tenus de payer la totalité des loyers jusqu’au terme du contrat de bail. Il s’agit donc d’une garantie supplémentaire vous permettant de recevoir l’intégralité du loyer convenu dans le bail dans tous les cas.

En l’absence d’une clause de solidarité, la dette est divisée entre tous les locataires. Ainsi, vous ne pouvez réclamer le loyer qu’à la personne en défaut de paiement. Dans ce cas, si le locataire est toujours insolvable, vous devrez supporter la perte de sa part dans le loyer.

En outre, lorsqu’une clause de solidarité est mentionnée dans le bail, un congé donné à un colocataire est valable à l’égard de tous les autres colocataires. En l’absence d’une clause de solidarité, vous devez donner un congé à chacun des colocataires. Sachez enfin que la durée de la solidarité est limitée par la loi Alur à 6 mois à compter de la fin du congé du colocataire ayant quitté le logement.

La colocation avec un bail individuel

Dans le cas d’une colocation avec un bail individuel, le bailleur doit signer un contrat de location distinct avec chacun des colocataires. Comme la loi interdit qu’un même logement fasse l’objet de plusieurs contrats de location, chaque bail doit mentionner la chambre dont chaque locataire a la jouissance exclusive.

La loi exige que chaque chambre mise en location dans le cadre d’un contrat de colocation doit avoir une surface minimale de 14 m2 et un volume minimal de 33 m3. Le contrat de bail signé individuellement avec chaque colocataire doit également mentionner les pièces communes dont la jouissance est partagée entre tous les colocataires (cuisine, salon, salle de bain, terrasse…Etc.).

 Cette formule de colocation présente plusieurs inconvénients pour le propriétaire. Comme il n’existe aucun lien contractuel entre les colocataires, le propriétaire ne peut pas utiliser le dépôt de garantie pour réparer des dommages occasionnés aux pièces communes. Autrement dit, en cas de dégradation d’une pièce ou d’un objet à usage commun, le propriétaire ne peut pas exiger une responsabilité collective des colocataires tant que l’auteur des dégradations reste inconnu.

Parallèlement, le propriétaire ne peut pas inclure une clause de solidarité et d’indivisibilité dans le bail, car il n’existe aucun lien juridique ou contractuel entre les colocataires. Ainsi, chaque locataire n’est redevable que de sa quote-part de loyer et ne peut donc pas être tenu de payer la quote-part d’un autre colocataire en cas de défaut de paiement de ce dernier.

Du fait de l’indépendance des baux, chaque colocataire peut à tout moment décider de résilier son contrat sans que cela puisse impliquer des conséquences aux autres colocataires. De même, le propriétaire ne peut résilier le contrat qu’à titre individuel avec chacun des locataires. 

investissement locatif - investissement immobilier

Investissement en colocation : les stratégies immobilières à connaitre

Il existe plusieurs stratégies pour réaliser un investissement en colocation. A l’instar des autres formes d’investissement locatif, le choix d’une stratégie ou d’une autre dépend essentiellement des paramètres suivants :

  • Le niveau d’endettement envisagé de l’investisseur.
  • Les objectifs de rendement fixés par l’investisseur.
  • Le couple rentabilité-risque relatif à l’investissement locatif.

En fonction de ses 3 paramètres, on peut classer les investisseurs en deux grandes catégories : les investisseurs opportunistes et les investisseurs patrimoniaux. Il en découle 4 stratégies principales d’investissement utilisées aussi bien par les particuliers, les sociétés immobilières, et les fonds d’investissement !

Les investisseurs opportunistes

Les investisseurs opportunistes prennent toujours des risques en vue de réaliser une rentabilité exceptionnelle. Ils cherchent donc un TRI (taux de rendement interne ou taux de rentabilité interne) élevé. Pour rappel, le TRI est un indicateur de performance très important qui permet d’évaluer la pertinence d’un investissement. Il prend en considération tous les flux (revenus, dépenses, acquisitions, ventes, fiscalité…Etc.) et représente donc un outil de décision à l’investissement. Pour les investisseurs opportunistes, le TRI envisagé se situe souvent entre 10 et 15%.

Les investisseurs patrimoniaux

A la différence des investisseurs opportunistes, les investisseurs patrimoniaux sont plus prudents. Ils fixent des objectifs réalistes et investissent dans des projets de long terme offrant une rentabilité stable et des bénéfices réguliers. Par exemple, ils investissent dans des résidences de services ou dans la nue-propriété. Du fait que les investisseurs patrimoniaux ne prennent pas de grands risques et cherchent des placements sécurisés, leur TRI est souvent inférieur à 10 %.   

La stratégie « Core »

Les investisseurs patrimoniaux qui optent pour cette stratégie ont une forte aversion aux risques liés à la gestion locative, notamment les risques de loyers impayés et de vacance locative. Ils cherchent donc un rendement récurrent dans un objectif de redistribution des liquidités générées par les actifs immobiliers.

Pour réduire le risque de vacance locative, ils visent en priorité des biens immobiliers sécurisés qui se trouvent dans des quartiers animés. Les biens privilégiés sont donc peu risqués et se trouvent souvent dans des zones où la demande locative est soutenue par une activité économique ou estudiantine importante.

Les actifs immobiliers sont acquis dans une optique de long terme et sont financés avec peu d’endettement en ayant recours à un effet de levier. D’un côté, ce mode de financement permet de réaliser l’investissement locatif avec l’argent emprunté à la banque, ce qui réduit la pression sur le cash-flow disponible.

D’un autre côté, cela permet de préserver la valeur des biens immobiliers acquis en intégrant une partie des loyers dans le plan de remboursement du prêt immobilier. Les investisseurs optant pour la stratégie « Core » ciblent également des locataires sûrs présentant peu de risques de loyers impayés.

La stratégie « Core Plus »

La stratégie dite Core Plus reprend le même principe de la Stratégie Core, mais se caractérise par une prise légère de risque en vue d’obtenir une meilleure rentabilité. Les investisseurs optant pour cette stratégie visent par exemple des biens vieillis ou des biens très éloignés du centre-ville.

La stratégie « Value Added »

Comme son nom l’indique, la stratégie « Value Added » vise à créer de la valeur ajoutée. Les investisseurs optant pour cette stratégie cherchent à accroitre la valeur de leurs investissements en effectuant des travaux de rénovation ou de transformation.

L’amélioration des biens immobiliers permet à ces investisseurs d’augmenter le loyer ou de cibler une catégorie de locataires ayant un pouvoir d’achat plus élevé. Plus risquée que la stratégie Core et la stratégie Core Plus, la stratégie Value Added permet de réduire la vacance locative lorsqu’elle est due à une obsolescence immobilière (mauvaise isolation par exemple).

La stratégie « opportuniste »

Il existe de nombreux types d’investissements qui utilisent la stratégie dite opportuniste. Le facteur commun entre eux est que l’investisseur est disposé à prendre des risques en vue d’obtenir un rendement très élevé.

Les investisseurs optant pour cette stratégie sont des individus actifs, dynamiques, voire précurseurs ! Ils anticipent les tendances et l’évolution du marché et investissent dans des placements peu conventionnels avant qu’ils ne soient pleinement reconnus par les autres investisseurs qui sont habituellement plus prudents.

Les investisseurs opportunistes font souvent des placements à court terme (moins de 5 ans) dans l’objectif de dégager une plus-value importante. En acceptant des niveaux de risques très élevés, ils peuvent éventuellement faire des placements dans des secteurs complètement désertés par les investisseurs conventionnels. 

Quelle stratégie immobilière choisir pour un investissement en colocation ?

En principe, le marché de la colocation vous offre de nombreuses opportunités pour investir et rentabiliser votre argent. Mais, avant d’opter pour une stratégie d’investissement ou une autre, déterminez d’abord vos objectifs d’investissement et faites bien vos calculs.

La deuxième étape consiste à dresser un bilan exhaustif de toutes vos ressources financières. Ensuite, vous devez déterminer votre aversion au risque, c’est-à-dire le niveau de risque que vous êtes capable d’accepter. En règle générale, plus le risque dans un projet est important, plus le potentiel de rendement l’est également.

Finalement, vous devez étudier l’aspect financier de votre investissement. Sur la base de vos ressources financières, calculez votre capacité d’emprunt et votre apport personnel dans le projet. Une bonne structuration financière permet de profiter de l’effet de levier tout en trouvant un point d’équilibre entre les bénéfices et les charges liées à l’activité locative.

Des erreurs à éviter lorsque vous investissez en colocation

En investissement locatif, il existe une règle de base : ne jamais surestimer les rentrées d’argent et sous-estimer les dépenses et les risques d’impayés ! Cette règle s’applique pour tous les supports d’investissement locatif et plus particulièrement à la colocation.

En effet, dans la location conventionnelle, la gestion locative est plus facile, car vous avez généralement un seul locataire. En revanche, dans la colocation, vous avez 2 ou plusieurs locataires, ce qui augmente en quelques sortes les risques et les charges locatives. Lorsque vous établissez votre plan d’investissement, ne sous-estimez jamais les risques d’impayés.

Au lieu d’une colocation avec un bail individuel, optez pour une colocation avec un bail commun afin de pouvoir ajouter une clause de solidarité et d’indivisibilité dans le contrat de location. Cette mesure vous offre plus de sécurité lorsqu’un colocataire ne respecte pas ses engagements. Elle vous garantit donc de récupérer plus facilement un loyer impayé.

De plus, choisissez bien vos locataires, même si cela peut paraitre discriminatoire pour certains. Si vous optez pour une colocation 100 % étudiante, vous risquez d’avoir une vacance locative lors des vacances. Par contre, si vous optez pour une colocation de jeunes travailleurs, vous aurez moins de risque de vacance. Le plus important et de sélectionner soigneusement vos locataires, selon la ville et le profil ciblé, de manière à minimiser les risques pour optimiser la rentabilité de votre investissement.

INVESTISSEMENT locatif - guide sur la colocation

Dans quelle ville investir en colocation ?

En matière d’investissement locatif, toutes les villes ne se valent pas ! Ceci est encore plus vrai dans le cas d’un investissement en colocation. En raison du profil spécifique des candidats à la colocation, il est primordial de bien choisir la ville où vous allez réaliser votre investissement locatif.

Selon le baromètre 2018 de la colocation réalisé par le site spécialisé appartager.com, Nantes est actuellement la ville idéale pour investir en colocation. A la tête du classement top 10 des villes où la demande pour la colocation est la plus importante par rapport à l’offre, Nantes offre de grandes opportunités d’investissement. Ce n’est pas une surprise car la ville arrive également à la tête du classement des grandes métropoles (500 milles à 1 million d’habitants) les plus attractives pour le business.

Elle occupe aussi la première place dans la catégorie d’infrastructure de transport et la deuxième place dans la catégorie de dynamisme démographique. En outre, la ville est connue pour abriter de nombreux instituts et établissements supérieurs couvrant de nombreuses spécialités : médecine, pharmacie, architecture, journalisme, marketing, informatique, management…Etc.

C’est ce qui explique d’ailleurs qu’à Nantes, il y a une chambre pour 6.3 demandeur de logement en colocation ! Prisée aussi bien par les étudiants français que par les étudiants étrangers, elle offre un environnement idéal pour investir en colocation.

Si Nantes ne vous convient pas, alors vous pouvez investir à Paris ! La capitale arrive en deuxième position dans le classement établi par le site Appartager avec 5.6 prétendants pour chaque chambre proposée en colocation. Même si elle arrive en 8ème position des meilleures villes étudiantes en France, Paris est classée première en termes d’attractivité.

Elle attire chaque année des milliers d’étudiants français et étrangers et offre donc un fort potentiel pour réaliser un investissement en colocation. Il faut tout de même savoir que les loyers à Paris sont supérieurs à la moyenne nationale. Si vous arrivez à dénicher un bien immobilier peu cher, alors vous pouvez facilement générer une rentabilité à deux chiffres.

Elargissez tout de même votre champ de prospection et ciblez également des zones potentielles de toute l’Ile de France. A elle seule, la région représente 18 % de la population de la France avec plus de 12 millions d’habitants. Elle se classe donc comme la région la plus peuplée de la France.

Lyon qui arrive à la troisième place du classement d’Appartager est aussi une ville qui offre de grandes opportunités d’investissement en colocation. En tête du classement des très grandes métropoles (plus d’un million d’habitants) les plus attractives pour le business, elle dispose d’une bonne infrastructure et attire de nombreux investisseurs français et étrangers.

Sous la pression de la demande croissante en matière de logement, les prix des loyers continuent d’augmenter pour la deuxième année consécutive à Lyon. Dans le classement d’Appartager, on trouve également Toulouse, Lille, Bordeaux, Montpellier, Aix, Marseille, et Nice. 

investissement en colocation - investissements locatifs

LMNP & colocation

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel ou Location Meublée Non Professionnelle) existe depuis l’année 1949. Il s’adresse aux loueurs particuliers (personnes physiques) et leur offre de nombreux avantages fiscaux tout en leur simplifiant la gestion fiscale de l’investissement locatif.

Les conditions du statut LMNP

Le statut LMNP s’applique par défaut pour tout type de location meublée lorsque vous ne remplissez pas les conditions exigées par le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Il s’agit généralement de trois conditions :

  • Au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur professionnel.
  • Les recettes perçues par l’activité locative sont supérieures à 23.000 euros par an.
  • Les recettes perçues par l’activité locative sont supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.

La fiscalité du statut LMNP

Le statut LMNP vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. A la différence de la location nue, les bénéfices perçus de l’activité locative ne sont pas taxés comme revenus fonciers mais comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour déclarer vos revenus locatifs, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime du micro-BIC ou le régime réel simplifié. Cela dit, lorsque vos revenus locatifs sont supérieurs à 70000 euros, le régime réel simplifié s’applique par défaut.

Le régime du micro-BIC vous offre la possibilité d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus perçus de la colocation afin de compenser les charges locatives. En revanche, en régime réel simplifié, il faut déduire les charges locatives des revenus pour calculer le revenu net imposable.

Pourquoi investir en colocation meublée ?

Comme les colocataires sont majoritairement des personnes de passage, il est plus pratique de meubler le logement afin de leur faciliter la vie ! De plus, en meublant le logement proposé en colocation, vous aurez plus de chances de trouver facilement et rapidement des locataires. C’est aussi une stratégie gagnante, car elle vous permet de majorer les loyers et d’augmenter par la suite la rentabilité de votre investissement !

Liste des équipements obligatoires pour une location meublée

Depuis le 5 août 2015, un logement ne peut être qualifié de meublé qui s’il comprend les éléments suivants :

  • Une literie convenable avec couette ou couverture.
  • Une plaque de cuisson.
  • Un réfrigérateur doté d’un freezer.
  • Une table et des sièges.
  • Des luminaires.
  • Des rideaux ou des volets pour les chambres à coucher.
  • Un four simple ou un four à micro-onde.
  • Des espaces de rangement.
  • Des ustensiles de cuisine.
  • Des luminaires.
  • Un matériel d’entretien ménager.
  • La vaisselle nécessaire.

L’idée derrière cette disposition est que le locataire dispose de l’équipement minimal nécessaire à la vie courante. Pour booster l’attractivité de votre logement, vous pouvez fournir des meubles et des équipements supplémentaires !

investir dans une colocation

Avis investissement colocation : que peut-on en conclure ?

En conclusion, l’investissement en colocation est l’une des formes d’investissement les plus en vogue actuellement. Si vous maîtrisez les fondamentaux de l’investissement locatif, vous pouvez facilement obtenir une rentabilité à deux chiffres en faisant de la colocation ! D’autant plus que les prévisions tablent sur une croissance annuelle de 8 à 10 % de la demande pour ce type de location.