INVESTISSEMENT EN COLOCATION

Stratégies pour booster sa rentabilité immobilière

L’investissement en colocation, qui consiste à acheter un logement afin d’en faire une colocation est l’un des meilleurs moyens en 2019 de mettre à profit son argent pour devenir riche. Mais comment faire ? Découvrez le guide complet sur l’investissement en colocation.

Investissement en colocation : pourquoi se lancer ?

L'investissement en colocation se définit par la location à de multiples locataires d’un logement simultanément. Bien que ce mode de location soit souvent privilégié par les étudiants ou les nouveaux arrivés sur le marché du travail, il existe de nos jours une augmentation constante de personnes âgées ou de divorcés qui décident d’embrasser ce mode de location, afin de diminuer le montant du loyer. Il existe donc une augmentation de la demande.

La colocation, elle, se définit par le partage d'un logement à plusieurs, afin de faire diminuer les coûts que représente le logement.

Selon les derniers chiffres fournis par l’ANIL, un peu moins de 10 % des locations seraient en colocation. Et, d’après un sondage Ipsos, 20 % des Français auraient déjà vécu en colocation durant leur vie. Grâce à sa fiscalité bien plus intéressante, la location dite meublée, dont fait partie la colocation, représente un investissement locatif bien plus avantageux que la location en nu.

Si les locations meublées restent peu privilégiées par la majorité des propriétaires, c’est qu’elles sont mal connues par ces derniers. Et cela fait que les propriétaires ratent souvent une bonne opportunité par simple méconnaissance, du fait que la location meublée est, dans la majorité des cas, bien plus avantageuse que la location en nu pour deux raisons : Fiscalité avantageuse + loyer supérieur.

Autre intérêt du bail meublé la durée :

9 mois pour un étudiant sans reconduction tacite et 12 mois avec reconduction pour un salarié. Ainsi on limite les risques en cas de mauvais locataire. Il est plus facile pour le propriétaire de résilier le bail.

investissement colocation - investir en immobilier

Qu’est-ce que la colocation ?

La colocation n’est pas très bien définie légalement, seule la jurisprudence permet d’étoffer un petit peu cette définition. Afin de devenir loueur en meublé, il faut que votre bien possède un minimum de confort requis. Les meubles doivent comprendre un lit, une cuisine avec un frigidaire, des sanitaires, un chauffage… Ce strict minimum est nécessaire si vous ne voulez pas que votre logement soit qualifié de nu, et ainsi perdre tous les avantages d’une location meublée.

Comment investir en colocation ?

Il existe deux types de bail individuel ou commun.

Pour proposer un bail individuel, les chambres devront avoir une surface minimum de 14m2 dans le cas contraire vous êtes dans l’obligation de mettre en place un bail commun. Attention la loi impose une surface minimum de 9 m2 dans le cas contraire vous êtes hors la loi (vérifier article de loi dans le la loi Allur)

Une fois le type de bail sélectionné, il est préconisé d’y inclure la clause de solidarité afin de pallier les risques de loyer d’impayé et les dégradations dans le logement.

Il est souhaitable, en ce qui concerne le contrat, d’effectuer pour chaque colocataire un contrat, ainsi que d’y inclure une clause dite de solidarité afin de pallier en cas de loyer impayé.

N’oubliez pas que, malgré les nombreux avantages à investir son argent dans une colocation, celle-ci présente aussi certains pièges que vous pouvez éviter si vous vous renseignez. Afin de vous protéger et protéger les futurs colocataires, étudiez bien votre projet pour que votre colocation soit rentable.

Parmi les renseignements que vous devrez vous procurer, pensez à bien vérifier que la colocation ne soit pas interdite dans l'immeuble, afin de ne pas investir dans un bien que vous ne pourrez pas rentabiliser avec ce type d'investissement.

Prévoyez une chambre par locataire, ainsi que plusieurs salles de bains si vous avez un grand nombre de locataires. Vous pouvez, afin d’augmenter votre rentabilité, diviser une grande pièce en deux chambres de plus petites surfaces. Il vous faudra aussi un espace commun suffisamment grand, afin que vos colocataires puissent en profiter ensemble.

L’atout principal d’une colocation rentable : la localisation

Sachant que la colocation attire surtout les étudiants et les jeunes actifs, il est donc logique que celle-ci soit située dans un bon emplacement immobilier. De préférence, choisissez une ville assez grandeestudiantine, avec une population jeune et active. 

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Ensuite, privilégiez les logements pas très loin du centre de la ville, à côtés des universités ou écoles, ainsi que des zones de bureaux où des entreprises. N’oubliez pas de vous renseigner sur les différentes possibilités de transports en commun, ainsi que les commerces de proximité. Il est donc essentiel d’avoir un logement idéalement situé et correspondant aux critères de recherche de vos futurs colocataires. Il est inutile d’essayer de se lancer dans cet investissement locatif dans un petit village, ou dans des quartiers mal situés et peu desservis par les transports en commun.

Comment choisir le logement adéquat à une colocation ?

Il semble logique que plus votre logement dispose de chambres et plus vous aurez de potentiels locataires, ce qui rendra votre investissement plus rentable. Vous allez donc devoir chercher un bien d’une surface assez grande.

investissement en colocation - division immobilière


Nul besoin d’avoir un hôtel particulier d’une dizaine de chambres pour pouvoir rentrer dans vos frais. Un logement d’une superficie comprise entre 70 et 120 m² est l’idéal pour une bonne colocation. Ainsi, vous aurez un logement adapté à 4/5 personnes, ce qui constitue le juste équilibre entre stabilité du logement et rentabilité locative. Moins de 3 personnes et vous aurez du mal à faire fructifier votre colocation, plus de 5 et votre colocation perdra en stabilité et en confort pour vos colocataires. Ajoutez-y le fait qu’avec cette surface, vous obtiendrez un prix d’achat nécessairement moins cher par mètre carré, vous avez ainsi tous les ingrédients pour que votre colocation soit la plus rentable possible. D’ailleurs, si vous souhaitez optimiser votre cash flow, il faut privilégier les colocations de 4 chambres.

Comment optimiser un maximum votre colocation ?

Une fois que vous avez trouvé le logement de taille adéquate et bien localisé, vous allez devoir aménager du mieux que vous pouvez votre colocation. Tout d’abord, il vous faudra définir le nombre de chambres, et donc de locataires que vous allez accueillir. 

Investissement dans une colocation

Demandez-vous s’il est possible de faire des travaux afin d’augmenter le nombre de chambres. Si une pièce est suffisamment grande, vous pourrez par exemple la séparer en deux par une cloison afin d’obtenir une chambre supplémentaire. Cette simple cloison pourra se matérialiser par un gain de rentabilité conséquent. Quand vous aurez déterminé le nombre de colocataires dans votre logement, focalisez-vous sur les espaces communs. Existe-t-il une salle à manger commune ou un salon commun ? Y a-t-il suffisamment de salles de bain ? La cuisine est-elle suffisamment grande ? Le confort des colocataires n’est pas à négliger, car, plus il y a de confort, plus vous pourrez demander un loyer élevé.

L’idéal est d’avoir une salle de bain pour chaque chambre. Souvent, avec quelques travaux ou avec l’aide d’un professionnel, vous pourrez dénicher l’espace suffisant pour ajouter une salle de bain. Il vous faudra aussi vérifier qu’il est possible d’y ajouter les conduits nécessaires à l’eau et l’électricité. Après avoir optimisé votre logement, vous allez devoir le meubler, là aussi de la façon la plus optimale possible. Une erreur courante à ce stade est de penser que, vu que ce n’est qu’une location, il vaut mieux que vous achetiez des meubles d’entrée de gamme. En effet, gardez à l’esprit que votre logement n’est pas la seule colocation du quartier, que vos futurs locataires auront visité des dizaines de logements avec des meubles de moyenne qualité et qu’il vous faut ainsi vous démarquer de vos concurrents.

Si vous meublez votre appartement avec des meubles de bonne qualité, vous trouverez bien plus facilement des locataires, et ils seront aussi aptes à payer un loyer bien plus conséquent. Privilégiez ainsi des meubles et matériaux de qualité et équipez votre cuisine au minimum avec une machine à café, un grille-pain ou un frigidaire américain. Ajoutez un lave-linge et un sèche-linge et vous marquerez certainement des points supplémentaires pour votre investissement colocatif. Si vous voulez définitivement charmer vos potentiels colocataires, équipez particulièrement bien la salle de bain. Mettez-vous à la place d’un visiteur qui, après avoir vu une dizaine de salles de bain banales, arrive dans la vôtre et voit une douche équipée d’une radio incorporée, d’un jet douche LED et autre… Il sera définitivement sous le charme de votre logement.

Stratégie d’investissement dans une colocation : les salariés plutôt que les étudiants ?

investissement immobilier en location - colocation
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Si vous n’êtes pas enthousiaste à l’idée de confier votre logement à des locataires étudiants pour diverses raisons (bruit, soirée étudiante, problèmes avec les voisins, possibles détériorations...), vous pouvez toujours faire une colocation de salariés. Ces derniers sont de plus en plus intéressés par la colocation, et si votre logement a été aménagé suffisamment bien, vous aurez suffisamment de dossiers pour pouvoir sélectionner ainsi vos colocataires.

La clause de solidarité dans un investissement en colocation

Généralement, lors d’un contrat de colocation, un unique contrat de bail est signé par les colocataires. Si vous y incluez une clause de solidarité, cela fera que chacun des colocataires sera responsable indivisiblement de payer l’ensemble du loyer ainsi que de ses charges. Cela vous permettra de vous protéger si un loyer est impayé pour une cause interne à vos colocataires. La sécurité du bailleur est renforcée par le fait que la caution s’engage, en cas d’impayé, à couvrir la totalité du loyer. Cet engagement vous permet ainsi de cumuler plusieurs garanties si un des colocataires est en défaut de payement.

La force de la clause de solidarité réside dans le fait que si un colocataire part, les colocataires restant ont tout intérêt à vite retrouver un nouveau colocataire, pour éviter d’avoir une quote part du loyer plus importante à payer.

Vaut-il mieux signer un bail par locataire ?

Si vous le préférez, pour diverses raisons, signer un contrat de bail par colocataire, vous ne pourrez pas y inclure une clause de solidarité. Chacun de vos colocataires devra payer une part du loyer inscrite dans son bail, et ses garants ne s’engageront que pour cette part de loyer. Ceci peut s’avérer donc problématique pour vous, car vous ne pourrez exiger des autres colocataires de payer la totalité du loyer si un colocataire y fait défaut. Il est également possible de faire signer un bail commun sans clause de solidarité.

L’engagement de caution

Afin de garantir la fiabilité de l’acte de caution, celui-ci doit être limité dans sa durée, que ce soit pour la simple location ou pour la colocation. Si ce dernier n’est pas limité explicitement, la personne se portant caution peut, quand elle le souhaite, annuler son engagement. C’est donc à vous de fixer la durée de cet engagement de caution en prenant différents paramètres en compte. Estimez la durée éventuelle du bail en fonction du profil du locataire par exemple.

La durée minimale de cet engagement est de celle de la durée du bail. En fonction du nombre de reconductions et de cette durée, vous pourrez ainsi demander un engagement plus long afin de couvrir les éventuelles reconductions et mieux rentabiliser votre investissement colocatif. Afin que cette obligation soit rappelée, le garant devra l’expliciter en écrivant que, si son acte de caution n’est pas limité dans le temps, il est en droit de le résilier. En cas de caution solidaire, la loi permet une meilleure protection du garant. Il est dorénavant obligatoire de spécifier le nom du colocataire qui, s’il ne participe plus à la colocation, met fin à l’engagement du garant. Ainsi, une fois que l’engagement du colocataire prend fin, celui du garant prend fin aussi, même si celui-ci s’était engagé pour l’ensemble des colocataires.

Que se passe-t-il s’il y a des impayés en caution solidaire ?

Si vous avez signé un seul bail de location, les colocataires se sont tous engagés à payer le loyer, indivisiblement et solidairement. S’il y a donc des loyers impayés ou des charges impayées, chacun des colocataires en est légalement responsable. Il vous est donc possible d’exiger le payement de l’intégralité de la somme contre n’importe lequel de vos colocataires ou de leurs cautions. Ainsi, même si un colocataire est en règle et est bon payeur, il peut être contraint (s’il est dans l’incapacité de payer, c’est sa caution qui est contrainte) de payer l’intégralité de la somme due, si un des colocataires est mauvais payeur. Quand l’une des cautions vous aura remboursé l’impayé, il pourra se retourner aussi contre le colocataire mis en cause, ou ses cautions, et lui aussi être indemnisé.

Quand est-ce que la caution solidaire prend fin ?

Dans les investissements en colocations, si un colocataire décide de partir, son départ ne signifie pas la fin du bail. Ce dernier continu et profite aux colocataires étant encore dans la colocation. Ainsi, durant six mois au maximum après la fin du préavis, il reste solidaire du payement des loyers. Si par contre, ce dernier est remplacé par une autre personne dans la colocation, il ne reste plus solidaire du loyer (son garant non plus), et cette solidarité est reprise par le nouveau colocataire lors de la signature de son contrat. La nouvelle caution indique sur l’acte de caution le nom du locataire à qui il a repris l’engagement. N’oubliez pas que la caution solidaire est engagée, mais seulement pour une certaine durée prédéterminée. Si le contrat de bail est encore valable à la fin de cette durée, la caution n’est quant à elle plus engagée. Il ne vous sera donc pas possible de lui demander des comptes en cas de mauvais payement postérieur à cette date.

Investissement en colocation : les stratégies immobilières à connaître

Location facile et fiscalité avantageuse

Si vous décidez d’investir dans une colocation, vous pouvez alors obtenir le statut de LMNP, signifiant Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut a pour principal avantage de vous permettre de payer moins d’impôts, puisque ceux-ci ne se baseront que sur la moitié des revenus de location. Il faut également savoir que vous pouvez déduire des loyers les travaux d’aménagement qui vous permettront d’améliorer le bien à colouer, et cela grâce au régime du réel simplifié.

Le principal impact du développement de la colocation est la faible présence de période de vacances locatives. En effet, puisque les baux sont solidaires entre les colocataires, si l’un des loueurs part, il parvient généralement à trouver une personne qui prendra sa place au sein du logement.

Il existe une loi qui régule ce phénomène, il s’agit de la loi ALUR qui va définir, mais aussi répartir, les responsabilités entre les différents bailleurs, donnant à cet investissement en colocation des avantages à foison, pour un nombre d’inconvénients égal à une location plus classique. De ce fait, vous obtiendrez plus facilement votre prêt auprès de votre banquier, tout en ayant de meilleures garanties, car la responsabilité et les risques sont partagés.

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Baux multiples : séparer le parking du logement

Puisque les loyers sont définis, selon le lieu où vous louez, par l’État, vous êtes tout particulièrement concerné par cette méthode. En effet, puisque les loyers risquent d’être très inférieurs à ce que l’on peut trouver dans la zone, la location n’en sera que plus facile. Cependant, la rentabilité locative risque de diminuer. Pour pallier à ce problème, vous avez le droit de faire deux baux afin de séparer le logement du parking lors de votre investissement immobilier en colocation.

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Dans quelle ville investir en colocation

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La colocation n’est pas présente dans toutes les villes de France. Même si dans certaines d’entre elles, le nombre de locataires et le nombre de grands logements à louer sont en parfait équilibre, il existe de nombreuses villes où beaucoup de locataires attendent encore un bien disponible.

Dans quelles villes l’investissement en colocation fonctionne bien  ?

Strasbourg fait partie des villes où la colocation est devenue monnaie courante. Le constat est identique au parfait opposé géographique : à Rennes, ce système est à son apogée près des universités. Par exemple, dans le quartier universitaire Villejean, un appartement de 70 m², vendu à 150 000 € peut, après différents travaux, être loué à 300 € la chambre. Dans une location plus traditionnelle, le loyer s’élèverait à 650 €.

Dans la ville de Toulouse, puisque les demandes de colocation explosent, les loyers peuvent monter jusqu’à 850 € en centre-ville et 650 € dans la périphérie de la ville. Louer là une chambre sera beaucoup plus rentable pour un propriétaire, plutôt que de louer son bien entier dans le cadre d’une location traditionnelle. Le locataire sera intéressé et gagnant, puisque le loyer d’une chambre sera beaucoup plus faible que celui d’un petit appartement.

Ce n’est pas la même chose à Grenoble où les étudiants favorisent la location aux abords de l’université. La location en centre-ville sera la seconde solution. Cette demande leur est accessible puisque la quasi-totalité des propriétaires accepte la colocation pour les trois, mais aussi les quatre pièces.

Où faire un investissement co-locatif ?

Cette pratique est en grande progression à Brest où les propriétaires souhaitent de plus en plus louer des surfaces importantes à un groupe de personnes, puisque la demande est de plus en plus importante pour les trois à cinq pièces.

Par exemple, si le bien de 120 m², situé près des universités, a été acheté à 100 000 € pour 50 000 € de travaux, la location à la chambre pour trois à quatre personnes sera possible pour 1 750 €. En prenant en compte ces différents chiffres, il est alors possible de faire un certain bénéfice. Il faudra noter que le nombre de colocations dans les villes d’Amiens et de Montpellier est en croissance chaque année.

À Nîmes, les jeunes, qu’ils soient étudiants ou non, cherchent beaucoup des locations de surface importante. C’est pour cela que la colocation y est très répandue. De même, la demande est très importante à Limoges, puisque les locataires cherchent des biens à faible loyer. Ainsi, vous pouvez, en achetant un immeuble des années 1970, changer les appartements de 68 m² comprenant deux chambres et un salon en trois chambres que vous pourrez louer à 300 €.

Investissement immobilier en colocation où la demande surpasse l’offre

Dans les villes telles que Paris où le prix du mètre carré s’envole et les loyers, même pour de petits logements, sont exorbitants, les personnes cherchent énormément de colocation là où peu de propriétaires proposent cette option. La plupart hésitent à accepter à cause des garanties trop faibles à leur goût, vous expliquera un agent immobilier.

La chose se répète à Bordeaux : puisque les petits logements sont très peu nombreux, les étudiants sont alors dans l’obligation de faire une colocation dans un logement nettement plus grand. Cependant, même si la demande est très élevée, ce n’est pas toujours le cas de l’offre.

Acheter pour faire une colocation

Les propriétaires y trouvent certains avantages

1. Au niveau financier, les logements achetés sont beaucoup plus intéressants

Puisque le prix du m² lors de l’achat d’un immeuble diminue lorsque la surface totale est grande, vous y gagnez plus en acceptant la colocation qu’en réalisant une location traditionnelle. En effet, même si vous devez acheter un appartement plus grand afin que tous les locataires puissent avoir leur espace, pour un même nombre de m², vous achèterez bien moins cher un grand logement que plusieurs studios.

2. Meilleure rentabilité

La rentabilité lors d’une colocation est nettement meilleure que celle d’une location classique. En effet, vous pourrez louer à des prix supérieurs à ceux du marché, puisque vous avez un nombre plus important de locataires, la somme sera divisée entre eux, leur semblant bien moins cher. Vous pouvez vérifier cela en regardant les dernières statistiques de la location nue : la rentabilité moyenne est de 6 % brut alors qu’elle est à 10 %, voire plus, pour une colocation. En plus de cela, il n’y a que peu de carence locative : beaucoup de gens cherchent une offre comme la vôtre. Il sera facile de trouver un nouveau locataire si l’un d’eux quitte le groupe. Vous n’aurez donc pas à vous soucier de cela.

3. Les cas de loyer impayé sont quasiment inexistants

Si vous avez peur des impayés, vous pouvez, lors de la rédaction du bail, ajouter une clause de solidarité entre locataires et même engager les parents si vos locataires sont étudiants. De ce fait, si un locataire ne paie pas, les autres devront payer pour lui. Ainsi, vous êtes certain de percevoir votre revenu tous les mois, que ce soit par tous les locataires ou via la clause établie lors de la rédaction du bail, comme cela a été vu plus haut. Vous ne perdrez donc pas d’argent avec cet investissement immobilier.

4. Vous pouvez rompre le bail plus rapidement

Alors que dans une location traditionnelle, le bail doit durer au minimum trois ans avec un préavis de trois mois, avec un investissement en colocation, la location d’un meublé diminue la durée du bail qui peut être établi pour la durée minimale d’un an pour trois mois de préavis. Il vous sera alors beaucoup plus simple de vous débarrasser d’un locataire mauvais payeur ou gênant. Vous pourrez même, lorsque la durée du bail sera passée, augmenter le loyer vous permettant de vous aligner sur le prix du marché immobilier et la valeur de votre bien. Vous pouvez même décider d’arrêter de le louer pour y vivre ou le revendre. Mais il ne faut pas oublier que le locataire profite aussi de cet avantage : les seniors et les étudiants, particulièrement friands de ce genre de contrat, peuvent décider de rompre le bail plus tôt que prévu.

5. Les garanties sont meilleures et plus élevées

Dans le cas d’une location traditionnelle, la garantie est fixée à un mois de loyer. En tant que propriétaire, vous pouvez mieux vous prévenir des dégradations de votre bien. Vous pouvez également demander deux mois de loyer dans le cas d'une colocation en meublé.

6. Un système fiscal intéressant

Puisque la location de meublé n’est pas considérée comme un revenu de location, les revenus fonciers font donc partie de vos revenus et seront alors imposables selon votre taux d’imposition. Par contre, la colocation en meublé fait partie des bénéfices industriels et commerciaux. Vous dépendrez donc du régime micro-BIC. Ainsi, tant que vos revenus n’excèdent pas 32 900 € annuels (donc 2 741 € par mois) vous aurez le droit à un abattement forfaitaire de 50 % ! Bien sûr, vous serez dans l’obligation de déclarer votre activité en remplissant une déclaration POi afin d’obtenir votre numéro SIRET. De plus, vous devrez payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) qui est, au minimum, de 210 €. Le principal avantage de déclarer les loyers en BIC réels est la possibilité de déduire toutes les charges, mais aussi les amortissements de votre revenu. Les avantages sont nettement supérieurs à ceux du micro-BIC, mais présentent beaucoup plus de contraintes, nécessitant alors l’appel à un comptable pour déduire les différents impôts, les assurances ou l’achat des meubles pour votre meublé.

Les inconvénients

1. L’instabilité

Puisque les changements de locataire se font très régulièrement, particulièrement avec les étudiants où le bail peut durer au minimum 9 mois, ce type de location est moins stable qu’une location traditionnelle.

2. Système un peu plus complexe

Puisqu’il faut suivre un certain nombre de consignes à chaque fois qu’il y a un changement de locataire, il faut beaucoup d’administratifs. Cela peut vous démoraliser, mais n’oubliez pas que de nombreuses agences immobilières peuvent vous aider et vous accompagner dans vos démarches.

Pour cela, il y a différentes options :

  • Vous pouvez choisir un mandat de gestion simple. Ainsi, l’agence s’occupera de trouver les locataires, collecter les loyers, s’occuper des travaux, assigner en justice lorsque cela est nécessaire, mais également payer les impôts et charges, prendre des assurances et vous représenter dans les assemblées générales de copropriété. Cette formule vous coûtera 8 % brut de vos revenus locatifs.
  • Vous pouvez également décider que l’agence ne s’occupera que de trouver des locataires. Ce choix vous coûtera 10 % des loyers annuels, mais vous n’aurez plus à vous occuper de la paperasse comme les dossiers des locataires, les cautions, etc.

L’avantage, c’est que vous pouvez déduire ces frais pour l’administration fiscale.

3. La détérioration sera plus rapide

Comme indiqué plus haut, l’instabilité de la location et le profil des locataires peuvent provoquer une détérioration rapide de votre bien. C’est pour cela que les travaux devront être réguliers pour ne pas que votre bien perde de la valeur.

LMNP & colocation

LMNP - Loueur meublé non professionnel

Si vous décidez de louer un bien meublé, vous bénéficierez alors du statut de LMNP signifiant Loueur en Meublé Non Professionnel. Afin de conserver ce statut, il sera obligatoire de respecter certaines règles différentes de celle des loueurs professionnels. Louer votre bien meublé vous permettra de profiter de certains avantages au niveau de votre fiscalité, avec le statut du LMNP.

Dans le cas du LMNP amortissement, vous n’avez pas de durée minimale pour la location, mais vous ne profitez pas non plus de réduction fiscale. Vous bénéficierez par contre d’une déduction des charges sur vos revenus, dont les taux d’intérêts d’emprunt immobilier (également déductibles des revenus fonciers) et l’amortissement du prix de l’appartement, et ce hors taxe. Dans ce cas, il vous sera conseillé de choisir le régime réel plutôt que le régime fiscal micro-foncier.

Avoir un numéro SIRET

Il vous est essentiel d’avoir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel afin de bénéficier des avantages fiscaux. Pour cela, en plus d’avoir des revenus fonciers annuels limités à 23 000 € ou à moins de la moitié de vos revenus imposables, vous ne devez pas avoir de dossier au registre du commerce et des sociétés. Pour le loueur professionnel, l’inverse doit être respecté. Cependant, vous êtes obligé d’avoir un numéro SIRET afin de déclarer au Centre des Finances Publiques vos revenus fonciers.

Pour obtenir ce matricule, il vous faudra télécharger un formulaire POi, plus précisément le Cerfa n° 11921*01 que vous devez envoyer à votre Centre des Finances Publiques dans les quinze jours à partir du début de votre activité. Si vous possédez de nombreux biens, vous devez envoyer ce document au centre associé à la localité où vous possédez le plus de logements. Vous n’êtes pas dans l’obligation de vous inscrire au centre des formalités des entreprises.

En effet, vous n’avez pas de cotisations sociales à reverser. Le contraire aurait été vrai si vous étiez professionnel. Puisque ce n’est pas le cas, le côté administratif s’arrête là.

Utiliser les services d’un expert-comptable

Il sera extrêmement important de vérifier votre comptabilité. En effet, vous devez être en mesure de prouver que vous ne dépassez pas les plafonds et que vos charges déductibles sont réelles. Si vous pouvez bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, vous n’êtes pas obligé de faire appel à un comptable. Ce n’est pas vrai dans le cadre du LMNP amortissement. Ainsi, votre comptable, pour environ 900 €, vous fournira tous les documents nécessaires, mais aussi des montants à indiquer sur votre déclaration de revenus.

Vous pouvez vous charger de cela seul si vous maîtrisez le domaine, mais n’oubliez pas que le regard d’un expert vous sera très utile en cas de contrôle. Cela est encore plus vrai si vous avez de nombreux biens en location. Le comptable est même indispensable.

La Cotisation Foncière des Entreprises

Si vous décidez d’acheter un bien, vous devrez régler des impôts locaux, puisque la taxe foncière du bâti et non-bâti vous reviendra de droit. Cependant, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures doivent être réglées par le locataire lors d’un investissement en colocation. Une exception est faite si le logement n’est pas loué durant une certaine période. Vous aurez également d’autres impôts à régler puisque la location de bien meublé est considérée comme une activité commerciale. Ces impôts sont la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE).

Selon la localisation de votre bien, vous pourrez être exonéré totalement ou non de la CFE. Concernant la CVAE, en tant que LMNP vous en serez totalement dispensés puisque celle-ci ne s’applique que si vous dépassez le seuil de 152 500 € de chiffre d’affaires hors taxe. Mais ce seuil est, il faut le rappeler, beaucoup plus élevé que le plafond autorisé pour être LMNP, vous n’avez donc pas à vous en inquiéter.

Avis investissement colocation : que peut-on conclure ?

investissement en co-location - colocations

Il est certes possible de louer un appartement non meublé à un étudiant, mais cela est beaucoup plus compliqué que dans le cas d’une colocation. Vous trouverez donc beaucoup plus de locataires, et donc vous louerez beaucoup plus facilement, si vous meublez votre bien avec le minimum imposé depuis de 1er Septembre 2015.

Cette loi indique que les chambres doivent posséder chacune un lit avec une couette ou une couverture avec, en plus, des volets ou des rideaux. Il faut la présence obligatoire d’un four ou d’un four à micro-onde dans la cuisine, en plus d’un réfrigérateur avec compartiment pour la congélation et des plaques de cuisson.

En plus de cela, les ustensiles de cuisine et la vaisselle doivent être suffisants pour que chaque locataire puisse se nourrir. Une table, des sièges ainsi que des étagères, des lumières et un aspirateur sont également nécessaires, pas forcément à cause de la loi, mais pour le confort de vos locataires.

Bien évidemment, pour louer le plus facilement possible, il est important d’avoir une chambre par personne. Essayez d’avoir au minimum deux chambres afin de louer votre bien. Un sondage a démontré que les colocataires paient chacun un loyer 30 % moins cher que ce qu’ils auraient dû payer pour une location classique, expliquant alors l’attrait pour la colocation.

Il n’est donc pas très compliqué de se rendre présent sur le marché de l’investissement en colocation, ce qui fait déjà un premier point pour cette stratégie immobilière.

Pour quel rendement faut-il espérer avec un investissement en colocation ?

Si on se fie à un autre sondage, un colocataire présente en moyenne un budget de 461 € par mois pour son loyer, même s’ils étaient nombreux à accepter de payer plus. Cela est possible, car le colocataire sait qu’il paiera 30 % moins cher que ce qu’il aurait pu payer s’il était seul.

Ainsi, plus le nombre de colocataires est important, même s’il suffit théoriquement de deux locataires, plus votre rendement locatif sera important. Par exemple, un appartement qui, dans le cas d’une location traditionnelle, se louerait 600 € pourra se louer à 420 € par locataire. Cela vous donnera un revenu de 840 €, et donc un taux de rendement 40 % plus élevé pour deux personnes.

Le rendement locatif étant important dans l’immobilier, l’investissement en colocation marque donc encore un point en offrant un rendement supérieur à celui de la location classique.

Une fiscalité intéressante et une location facile

En effet, dans le cas du statut LMNP, la fiscalité présente de nombreux avantages puisque vous ne pourrez être imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs. De plus, vous pourrez déduire de vos loyers les travaux d’amélioration de votre bien si vous choisissez le régime du réel simplifié. Ainsi, en déduisant les frais liés à l’achat du bien, vous pourrez également bénéficier d’un déficit foncier, afin de diminuer la base de revenus imposables. Concernant la fiscalité, l’investissement en colocation l’emporte aussi sur la location classique.

Sur de nombreux points donc, l’investissement en colocation est un système bien plus intéressant que la location classique, plus flexible et rapportant beaucoup plus. En échange, il faudra être prêt à avoir à faire avec plusieurs personnes à la fois, sauf si vous vous déchargez de ces responsabilités en faisant appel à une agence.