Comment monter une colocation : la préparation

Grâce à sa rentabilité locative élevée, la colocation apparaît aujourd’hui comme un investissement de qualité. 2019 constitue aussi un moment parfait, car la demande en colocation est beaucoup plus forte que l’offre. Ainsi, cet article posera les bases de ce qu’il vous faut savoir pour monter votre colocation. Comment monter une colocation rapidement ?  

Trouver, acheter et préparer un bien immobilier en colocation

« Location, location, location »

Ce sont les étudiants et les jeunes actifs qui sont les plus demandeurs de colocation. En effet, l’allongement des études et une rentrée dans le monde du travail de plus en plus difficile expliquent la volonté de dépenser moins dans un loyer, tout en conservant les avantages d’une habitation complète et spacieuse.

Ainsi, vous chercherez à acheter votre bien à proximité des universités, grandes écoles et axes de transports en commun. Les jeunes actifs apprécieront également la présence de commerces et de services dans le quartier. Pour toutes ces raisons, les grandes métropoles et certaines villes universitaires ont du potentiel pour un investissement rentable.

Quel type de bien ?

Plus la maison ou l’appartement aura de chambres, plus le nombre de loyers collectés sera élevé. Par conséquent, le taux de rentabilité d’une colocation augmente avec la dimension du bien. De plus, sauf exception, le prix du mètre carré baisse proportionnellement à taille de la surface habitable. La taille conseillée pour un bien voué à la colocation est comprise entre 70 et 130 mètres carrés. 

Trouver son bien

Dans les villes compétitives comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille, faire appel à un chasseur immobilier peut s’avérer utile. L’achat direct auprès du vendeur vous fera économiser les frais d’agence. Pourtant, les agences présentent l’avantage de proposer des services de gestion locative, une aide utile pour les investisseurs vivant loin de leur bien et qui ne souhaitent pas s’y déplacer trop souvent.

Travaux et aménagements

Collocation meublée ou vide ?

Dans la majorité des cas, la colocation est une location meublée, car elle est plus rentable que la location vide. En effet, le locataire n’ayant pas à acheter de meubles, le bailleur peut demander un loyer plus élevé. Cela évite aussi les risques de conflits lors du départ d’un colocataire sur la question du partage du mobilier. Si vous choisissez de meubler votre logement vous-même, il sera nécessaire de prévoir un budget supplémentaire pour les équipements communs, machine à laver, sofa et bien d’autres encore (la liste du mobilier obligatoire a été défini légalement dans le décret 2015-981 du 31 juillet 2015).

Quel mobilier ?

Souvent, le réflexe initial est d’acheter du mobilier peu cher afin de réduire les frais initiaux, mais cela s’avère contre-productif : une cuisine équipée et moderne, une salle de bain luxueuse peuvent faire monter les prix des loyers considérablement. Les locataires ont déjà le sentiment de faire un compromis en partageant leur espace de vie, ils veulent donc que celui-ci soit agréable.

Dans le même ordre d’idées, il peut être judicieux de s’assurer que chaque locataire ait accès à une salle de bain privée. Les locataires sont demandeurs du maximum d’intimité possible.

Des travaux ?

Souvenez-vous, plus le bien offrira de chambres, plus le nombre de loyers annuels sera élevé. Faire des travaux pour dégager une chambre cachée sur un espace bureau ou sur un large espace commun pourrait générer autour de 500 euros de plus par mois, de quoi voir une belle augmentation de votre cash flow. En effet, le prix moyen d’une chambre en France au premier trimestre de 2018 était de 496 euros par mois.

Quels documents légaux ?

Qui dit location, dit bail. Pour la colocation, vous aurez le choix entre deux types de bail, le bail individuel et le bail locatif.

Le bail individuel

Si vous choisissez cette option, chaque locataire aura son propre bail et celui-ci ne différera pas du bail d’une location traditionnelle.

Le bail collectif

Il est recommandé par la plupart des conseillers en immobilier. Pourquoi ? A cause de la « clause de solidarité et d’indivisibilité ». Cela signifie que si l’un des locataires ne paye pas son loyer, les autres en sont responsables à sa place. La fin du défaut de paiement ! Les occupants doivent s’organiser ensemble pour le dépôt de garantie, pour les charges et pour le loyer. Le bail collectif offre une protection plus efficace pour le bailleur.

Rédiger son bail

Les agences immobilières sont évidemment spécialisées dans l’écriture de baux adaptés à vos besoins. Mais dans un souci d’économie, vous pouvez également utiliser certains sites internet qui proposent des baux de colocation. Vous y trouverez également des modèles des documents utiles pour la gestion locative, comme des avis d’échéance de loyer, des actes de caution solidaire…

Un bailleur averti en vaut deux

S’informer est la clé d’une bonne préparation. L’État français a développé un attirail législatif de textes relatifs à la colocation qu’il vous faudra connaître. La loi fondamentale sur les locations est celle du 6 juillet 1989 : de nombreuses règles applicables aujourd’hui en sont tirées, mais elle a été complétée depuis.

La loi ALUR

Cette loi, promulguée en 2014, cherche à clarifier les rapports entre bailleurs et locataires. Parmi ses grands volets se trouvent la normalisation des règles locatives, l’encadrement des frais d’agence selon un zonage précis ou encore l’obligation de certains diagnostics immobiliers (gaz, plomb, risques naturels…).

La loi Élan

Cette loi, promulguée le 23 novembre 2018 concerne plutôt le secteur de la construction, mais elle touche aussi les particuliers par la création du bail mobilité, qui peut s’appliquer à la colocation dans la cadre d’un logement meublé loué pour une courte durée non renouvelable.

L’appareil législatif se modernise en permanence en fonction de l’évolution des pratiques, à vous d’y rester connecté afin d’avoir des activités en règle et de profiter de votre placement financier en toute légalité.

En conclusion, monter sa colocation est à la portée de tous, à condition de bien la préparer. Le choix d’un bien entre 70 et 130 mètres carrés, dans une localisation recherchée par les étudiants et les jeunes actifs et l’aménagement d’un espace confortable pour les locataires assureront une valeur sûre et un retour sur investissement certain.

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